LTV, DTI, DSR 정보
2022년 코로나 펜데믹으로 인하여 금리는 최저치를 경신하고 많은 사람들이 저금리 은행 대출을 이용하였다. 2023년 6월 현재 미국 기준금리 상승으로 인하여 고금리 시대를 지나고 있고 개인들이 대출을 받기에 정말 어려운 시기이다. 이럴 때일수록 지금 내가 가지고 있는 자본금이 얼마인지, 내가 구매하려는 부동산의 금액이 얼마이고 내가 은행에서 대출받을 수 있는 금액이 얼마인지 알아합니다. 보통 주택을 구매할 때, 대부분의 사람들은 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출받습니다. 바로 주택담보대출을 받아서 주택 구매에 필요한 금액을 충당하는 것이죠. 하지만 금융회사는 대출을 신청한다고 해서 필요한 돈을 모두 대출해주지 않습니다. 나름의 기준이 있어요. 구입할 주택의 가격과 상환능력입니다. LTV, DTI 2가지 등을 고려하여 주택담보대출의 대출금액을 제한하고, DSR은 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. 개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 금융회사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출심사 시, 적극 고려하는 기준이 되기도 합니다. 이렇게 부동산 대출을 받기 위해서 LTV, DTI, DSR 3가지를 알아야 합니다. 부동산을 구매할 때의 나의 구매력이 어떻게 되는지 판단하여 어려움을 피하고 현명하게 대처할 수 있습니다.
대출 용어 3가지 차이점
LTV (Loan To Value ratio) 주택 담보인정비율 : 40~70%로 제한 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠. 여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다. DTI (Debt To Income) 총부채 상환비율 : 40~70%로 제한 나의 총소득에서 대출을 갚는데 몇 프로나 사용되는지를 나타내는 지표입니다. DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다. 주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있습니다. 바로 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야 하기 때문입니다. 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 주택담보대출을 받기 전, 꼭 확인하시기 바랍니다. [예시] 연소득 1억, DTI 40% 일 때, 대출 원금 + 이자 상환액이 연간 4천만 원 넘지 않도록 대출, 만기 30년, 이율 3.5%라면 최대 약 7억 대출 가능, 연봉 1천만 원 당 약 7천만 원 대출 가능(금리가 높아지면 대출금은 낮다고 보면 됩니다.) DSR (Debt Service Ratio) 총체적 상환능력 비율 총부채 원리금 상환 비율이라는 뜻입니다. 이렇게 들으니 좀 어렵게 느껴지지만 쉽게 말하자면 나의 연소득 대비 부채의 상환 비율입니다. DTI와 유사한 개념이라서 헷갈리실 수 있는데, 가장 큰 차이점은 DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 기타 모든 대출에 대한 원리금 상환 비율을 포함한다는 점입니다. 이 말은 즉 DSR은 DTI보다 주택담보대출 기준에 있어서 보수적이라는 말합니다. DSR기준으로 주택담보대출을 실시하면 대출이 더 적게 나온다는 뜻입니다.
대출규제 시장현황
현재와 같은 부동산 시장 상황에서 결국 실제 대출을 하려면 각 금융기관별로 해당 사항을 확인해 보아야 합니다. DSR 규제에 해당되지 않는 상품이 존재하며, 본인의 실제 소득과 대출에서 잡히는 소득의 차이가 있을 수도 있습니다. 특히 개인사업자나 법인사업자의 경우 감가상각이나 발생주의 회계로 잡힌 소득과 실제 현금주의에 의해 잡힌 소득의 차이가 클 수도 있습니다. 이런 상황에서 직접 금융기관에 방문하기 전에 뱅크샐러드와 같은 대출 비교 플랫폼을 이용해서 대략적인 가능여부와 금액, 조건을 비교해 본 후에 직접 방문해서 실제 대출 상품을 비교 분석해 보면 훨씬 효율적으로 좋은 조건의 대출 상품과 금융기관을 찾을 수 있을 것입니다. 또한 주택구입은 인생 최대의 의사결정인 만큼 기본적인 부동산 시장에 대한 이해와 공부는 필수적이라고 할 수 있습니다. 전문 투자자가 아닌 실거주자들도 기본적인 한국 아파트 시장이 돌아가는 메커니즘을 이해해야만 좋은 의사결정을 할 수 있으니, 반드시 이런 기본적인 공부를 하길 권장드립니다. 대출한도액은 개인이 직접 산정하기는 오차가 클 수 있으므로 반드시 전문 상담사나 은행을 방문하여 대략적인 금액을 상담 후 계약을 진행하도록 하고 가능하다면 특약사항으로 대출예상액과 실 대출발생액의 편차가 매우 클 경우 위약금 없이 해지할 수 있도록 안전장치를 해 두는 것도 좋습니다. 제외대출: 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출 등 있으니 참고하시기 바랍니다. 대출은 감당이 가능한 정도의 대출을 하는 것이 현명한 것입니다.